行业丨产业地产选址的10大要素

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2019-07-30415来源:特色小镇研究院

选址,对企业尤其是制造业企业是生死攸关的大事,也是各地招商引资最为关注的事情。企业选址不是拍脑袋决定的事情,而是由一系列重要的科学要素决定的。

企业选址包括两个层次:一是选位,即选择什么地区;二是定位,即在地区确定后选定具体的一片土地作为厂址的具体位置。在进行选址决策时,应该对这两类问题结合起来进行分析。不同性质的企业,其选址的影响因素的重要性是不同的。对于制造企业其重要因素有:

市场条件

将厂址选择靠近企业产品和服务的目标市场有利于接近客户,便于产品迅速投放市场,降低运输成本,减少分销费用,提供便捷服务。由于交货期的竞争以及运输费用等压力,制造厂通过靠近用户降低成本,还可以将产品尽快送达顾客手中;同时又可以随时听取顾客的反馈意见,根据用户意见改进生产和服务产品。

原材料供应条件

制造业分布在原材料基地附近,以降低运费得到较低的采购价格。虽然随着科技的进步导致单位产品原料消耗的下降,原材料精选导致单位产品原料用量、运费的减少,但对那些对原材料依赖性较强的企业,还应当尽可能靠近原材料基地。如采掘业、原料用量大或者原料可运性较小的制造业。

交通运输条件

根据产品及原材料、零部件的运量大小和运输条件,应该尽量选择靠近铁路、高速公路、海港或其他交通运输条件较好的地区。对于大多数制造业来说,运输成本在总成本中占有很大的比重(据统计,运输费用至少占产品销售价格的25%左右)。

动力能源供应条件

对于任何一个工厂来说,选址必须保证水、电、气、冷的供应,同时还包括对三废的处理。对于那些能源消耗较大的生产,动力能源的获得有着举足轻重的影响。选址关系到能否获得价格相对低廉的能源,从而相对降低生产成本。

气候条件

企业在选址的时候,还要考虑到所选位置的地理、气候等自然条件。温度、湿度、气压、风向等因素会对某些产品的质量、库存和员工的工作条件产生不利的影响。企业愿意在气候适宜的地方建厂,不仅可以降低通风、采暖、除湿、降温的费用,还能避免由于气候原因导致的停工待料、延误交货、无法正常生产造成的损失。

劳动力条件

不同地区的人力资源状况是有很大差别的,其教育水平、文化素质、劳动技能、工资费用等都不同,这也是企业选址的必要考虑因素。目前,生产出现全球化的主要原因之一,就是用低成本竞争的策略来占领市场。美国、日本把许多成熟产品转移到发展中国家进行生产制造,就是出于这种考虑。

社会文化及生活条件

企业所在地区如果有良好的住房条件、学校、医院、体育娱乐设施,能够给员工提供良好的居住、购物、教育、交通、娱乐、保健等服务,可以减少企业与社会的负担,也可以提高员工的工作效率。

当地政府政策

有些地区为了促进地方经济发展,往往采取鼓励企业在当地落户的政策,在各地划出特区或各种经济开发区,低价出租或出售土地、厂房、仓库,并在税收、资本等方面提供优惠政策。同时,这些地区的基础设施情况也较好,交通、通信、能源、用水都很便利。

供应商条件

由于市场需求的多变,生产系统的柔性日益被企业所重视,越来越多的企业要求供应商及时送货、小批量供货。另外,企业之间的竞争逐渐演变为供应链之间的竞争。因此,要求企业与供应商之间要有很好的合作关系。这就要注意选择高素质和竞争力强的供应商。在选址时,要注意与供应商之间的物理距离。

环境保护

生产系统在产出产品的同时也包括废物,由于有些生产系统的排放物有可能对环境造成危害,因此,在选址时应考虑尽可能选在对环境影响最小的地方,并且要便于进行污染处理。否则会受到周围居民的反对和排斥,甚至造成被迫关、停、并、转。

这些只是制造企业选址时通常考虑的因素,还有一些因素,如地质条件能否满足未来工厂载重方面的要求等。企业应该考虑主要因素,抓住主要矛盾,对这些因素进行权衡和取舍,选择合适的地区和位置。