行业丨产业地产到底该咋干?这篇稿子彻底说清楚了

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2019-08-02536来源:东滩顾问

在经济新常态下,产业地产迎来了前所未有的发展机遇,逐渐成为区域经济转型升级,实现高质量发展的有效载体,但是产业地产究竟该如何进行,成为困扰产业运营商的重要难题。产业地产到底该怎么干,一起来看一下。

产业地产开发模型

公司化运营成为产业园区开发的必然趋势,而设计可复制的产业地产开发模式是公司化运营的必然要求。如何既适应园区发展规律,又满足开发主体的利益,需要具备以下几个特性:

一、 复制性  

对于大型地产商而言,需要在全国范围内展开布局、树立品牌。因此,其产业园区的开发运作模式需要具备可复制性,能够依靠成熟、系统、可复制的商业发展模式在全国布局。

二、混合化  

在现代城市规划讲求产城融合的发展理念需求下,为了突破工业地产土地价值的微利性,既促进财务持续增长,又满足产城一体化,产业地产通常包含了居住、商务、休闲、配套等一系列外延空间,是一个集产、商、住为一体的产业综合体。

三、精细化  

产业聚焦化、功能分区具体化、服务专业化成为精细化开发的突出表现。产业结构从门类和环节上都呈现出细化的特点:开发商为园区提供的服务更加专业和全面,逐渐形成从产业发展到行政管理到生活服务的全套管家式的服务体系;新兴战略性产业以及研发、设计等高附加值环节成为主导;功能分区的规划更为细致,物业类型、各类功能区配比、容积率都更为具体。

可复制的产业地产开发模式

产业地产作为新兴行业,并无多少可以遵循的开发模式。可将其归纳为三种:其一是产业导向的专业化开发模式;其二是因地制宜的个性化开发模式;其三是市场导向的标准化开发模式。

一、产业导向的专业化开发模式  

此种模式围绕特定产业方向进行产业地产的开发、运营和服务,乃至于部分参与产业投资。一般类型包括:创意设计产业园、电子商务产业园、汽车流通产业园、信息服务产业园、物流产业园和生物医药研发园等。

与地方政府规划建设专业化园区不同的是,产业地产商可以带着多年积累的产业资源、行业理解和运营服务能力,在全国范围寻找适合的区域进行布局,实现规模化、连锁式发展。此类开发商对所选产业理解较深,行业资源积累较多,专业服务能力较强。通常选择有前景、高效益的产业方向进行孵化发展,也有部分选择传统产业进行整合升级发展。

二、因地制宜的个性化开发模式  

政府主导,包括部分区域一级开发商主导或参与的区域综合开发,多是这种模式。这种模式不可拷贝,难以集聚特定的产业客商资源,需要适时适地捕捉产业转移机遇,因地制宜、因时制宜、因人制宜,进行具体研究和个性化开发,突出特色。

三、市场导向的标准化开发模式 

此种模式不追求特定产业集聚集群发展,而以工业物业、办公物业的市场需求为导向。由于物业类型和运营模式相对成熟,开发建设相对简单,市场空间非常巨大,这种市场导向的标准化开发模式,可能应该是大多数,尤其是规模较小实力较弱的房产商转型的较好选择。

产业导向的专业性开发模式

产业导向的专业化开发模式由于产业相对聚焦更容易实现招培一体、产融结合、产业生态,符合未来的双创经济发展需求。

一、构建主题性产业引擎  

主题性产业是园区的核心引擎,战略新兴产业成为产业地产发展的热点。从近年来发展看,机器人产业园、健康产业园、大数据产业园、智慧产业园等,成为房企转型产业地产的主要领域;从产业门类来看,高端装备及新材料、生物产业、新能源和节能环保、信息技术产业、数字创意等战略性新兴产业发展迅猛;从产业链环节来看,高新技术产业的研发、设计环节以占地规模小、附加值高、污染小等特点,更有利于开发商高效利用土地价值,因此受到产业地产的追捧。

二、产业地产的“商业模型”  

商业模型是解决园区开发主体的资金治理问题,实现收益最优化,确保园区可持续运作的保障。商业模型的构建需要通过分析开发主体的开发目标、经济实力条件,明确开发主体在园区建设当中扮演的角色、承担的任务,选择适合的投入、收益方式,设计开发方案。

大型地产商作为园区开发主体,扮演着园区开发商、服务集成商、产业投资商等角色,主要负责园区开发、资产经营、产业经营等三方面任务。要通过调节主要影响变量以及开发时序,确定开发方案。

主要影响变量指的是各种比例关系,包括自主开发比例、各类物业比例、物业租售比例、产业投资比例、自主服务比例五种比例,根据开发主体的具体情况确定,核算财务收支情况;开发时序指的是通过合理安排近、中、远期的开发重点,实现财务长短期平衡,收益的最优化。

三、产业地产的“能力模型”  

能力模型是围绕影响园区产业发展的关键成功因素构建的服务能力体系,是构筑园区核心优势的关键,需要通过系统的方法,特别是需要在对产业有较为深入的理解的基础上,归纳总结出影响产业发展以及园区发展的关键服务能力。具体方法可以通过案例分析、调研访谈等,同时结合园区的实际、特殊需求进行适当的调整。

园区的服务能力模型构建起完善的技术支持能力、人才集聚能力、资金运营能力、商业转化能力以及园区推广能力服务体系,是必备的基础。对于具体的园区,可以根据需求进行相应的调整,比如增加知识产权保护服务能力、政府资源能力等特色化的服务能力。

四、产业地产的“空间模型”  

空间模型解决的是产业园区的各种要素资源、功能服务必不可少的载体表现问题。不仅包含传统的产业空间结构、功能分区布局、项目设置等问题,更为重要的是在立足于开发主体专业化的角色特点基础,提出空间体系的概念以及标准化功能分区配比。

1、依据园区、产业的载体需求,结合具体的开发理念将空间解构成立体的、复合的空间体系。物理空间、虚拟空间、文化空间是现代园区开发必不可少的三大空间。

物理空间是承载园区产业、生活的硬件空间载体,需要结合不同的产业需求、入住人员的层次特点打造,着力体现专业化;虚拟空间是现代化园区不可或缺的载体,要依托互联网及智能化技术的发展,实现园区对内对外沟通的信息化、网络化、智能化等;文化空间越来越成为重要的一环,特别是对于科技性园区来讲,通过相应的空间表现形式营造独特的文化氛围是体现园区特色的重要要素。

2、标准化产业区与配套区的分区功能配比。总结国内外科技园区的数据,容积率通常在1-1.5之间,配套区域产业区建筑面积比例约为1:1,其中配套区包含生活区、商业区、商务区,建筑面积比例约为2:1:1,产业区通常包含研发孵化区及产业化区,孵化区建筑面积比例一般在40%以上。功能配比需要结合园区的开发定位以及区域周边条件进行实际调整,例如,周边紧邻或者规划建设大规的模社区、生活配套服务设施的,应适当降低园区配套区的配比。