行业丨读懂这8句话,就看透了产业地产?

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2019-08-05436来源:网络综合 ​

随着经济转型发展需要,产业地产已经在全国落地开花,成为各大地产运营商争先进入的重要竞争领域,可以说在新经济环境下,谁能把握产业地产的发展趋势,谁就能在区域经济崛起中赢得前所未有的发展红利。

产业地产做的是产城融合

产业地产做的是产城融合,看似是园,实则是城。无论是研发办公、商业、酒店,还是社区、公共配套、住宅配套等业态,其产品线都是在产业地产商的统一规划设计之下进行的合理布局,生产、生活、生态交融有序、有机统一。不仅仅要满足企业的需求,同时还要满足企业里面人的需求,这样的产城才能真正满足人民对美好幸福生活的向往。

产业忽悠的时代已经过去

所谓“拿地不走招拍挂,产业地标加文化”,不少开发商做产业地产纯粹为了“花式拿地”。把握政策,扛着文化+、旅游+、产业+的大旗向政府拿地靠忽悠享受土地红利的时代已经过去。产业地产必须真正落地,科学规划、重点运营以实效回馈政府和社会。

成功的商业模式无法复制

产业地产的商业模式讲究区域适配。因为,天时、地利、人和、环境都变了,产业的形势和土壤也都变了。不同城市资源特色、人才结构、产业要素、政策环境等因素千差万别。想重复过去曾经经典的成功已经不大可能了。经验只能借鉴,难以复制。

扩展核心是财务模型和招商团队

产业规划、产品设计、运营服务等,都不是决定园区项目能否在异地成功复制的关键,真正决定复制成功与否的其实只有财务模型和招商团队模型。要做的是手中成熟的项目通过运营和资源整合把账算清楚,磨合出一套成熟的财务模型;还要构建一套完善的招商团队模型,保证园区招商的战斗力,否则不要轻易去做拓展复制。

死掉的产业地产都是盲目高端

没有哪个园区死得是因为定位太低了,都是死在高定位上面。低端的物流与标准厂房,是区域刚需,成本低,即使做错了大不了推倒重来;但做高端的业态,一旦预判失误,对政府的承诺落空,又是重资产形式投入进去,神仙也救不活。

主导方是政府,我们只是打辅助

做产业地产,必须摆正自己的位置:政府才是主导方,我们只是在帮政府打辅助。最优质的产业资源、政策资源都在地方政府手中。进入任何一个区域,一定是先和政府谈,再由政府对接落地载体。开发商真正要做的是争取让政府和产业方将这个落地载体交给自己做。帮助政府梳理产业资源、促成产业集聚、做好产业服务,而不是关系颠倒——我要做什么产业,要求政府来帮我。

产业地产赚的是这四道钱

1、资源整合的钱:即为政府招商引资,产业落地的好处费。

2、土地整理和开发销售的钱:产业地产是一个投入大、回报慢、周期长、风险大的行业,不像住宅地产可以高周转,很可能因资金链断裂而功败垂成。所以,通过适当比例的房地产开发销售,回笼资金,达到现金流平衡,是产业地产商活下去的唯一途径。

3、租金和资产升值:租赁收入除了可以在一定程度上平衡现金流之外,甚至可以成为重要的盈利端口。另外,租赁收入还有一个非常重要的作用,就是可以用来做资产证券化。

4、软性服务、产业培育的钱:运营方可以整合多方资源,搭建全方位的线上线下服务平台,帮助需求双方资源对接,从而获取服务增值收益;也可以构建产业孵化基金,早期介入项目,助力园区企业成长。未来产业运营的软性服务收入,一定会代替销售、租金等硬性收入,成为主流。

短债长投是产业地产真正的杀手

一切指望用短债的钱做产业地产的,其本质都是卖房思维的传统地产。国内的开发商的资产负债率普遍在70-80%,这就意味着开发商不可能主动持有资产,持有经营就是要挤占宝贵的现金流。所以,一般的开发商对产业地产的处理方式,自然是能卖就卖。可以说,不解决资金来源渠道的问题,不实现房地产证券化,谈地产转型运营服务商只能是表里不一,自欺欺人。