小园区通常是指用地面积小于300亩的园区，具有建设和招商周期短、产业链聚集、资源集约、服务聚焦等特点，主要表现形式有小微园区、特色园区、园中园等。

主要问题

1、定位不精。很多小园区的开发、运营方在产业定位中“求广、求大、求全”，“求广”主要是将产业定位得过于宽泛，涵盖范围过广；“求大”主要是追求引入龙头企业的总部基地、大型项目，为园区经营带来了一定的风险；“求全”是追求全产业链、全产业生态构建，缺乏园区产业微生态的聚焦。这远远超出了园区的承载能力，也对园区的建设、招商、运营产生了负面的影响。由于空间规模的限制，小园区对产业链、产业生态、产业功能的承载能力有限，这就要求小园区的产业定位要精细化。

2、招商不力。小园区中社会资本开发运营的较多，其产业招商意识缺乏，产业招商能力较弱，在实际招商中追求快速去化而疏忽产业定位，再加上定位不精细，实际招入的企业产业混乱，无法构建园区的产业微生态、有效实施产业运营服务。

3、服务不深。在园区供求关系逆转、小园区同质化竞争严重的当前，基础物业管理服务、一般性通用公共服务，已经难以在竞争中取得优势。深入产业价值链的服务和产业投资，已成为园区竞争的有力武器和园区收益的重要增长点。多数小园区由于业务惯性、能力构建时间和成本等原因，产业服务缺乏或者较肤浅。

4、产品不专。同样基于地产思维，很多小园区的建筑形态和功能业态追求通用性，以便于吸引更多企业、实现快速租售，而缺乏所定位产业的个性化、差异化功能业态，影响了园区特定产业功能的实现。

破局之道

1、精细化定位。小园区产业定位的关键是要找准在当地产业生态中的角色，在当地产业生态协同发展中谋求共同发展的位置。首先，要充分了解当地的产业发展现状和产业未来发展的规划，以当地支柱产业、重点发展产业为产业定位的备选范围；其次，要分析这些细分产业的发展前景，筛选出具备进一步发展潜力的产业；最后，要挖掘产业在当地的建链、补链、强链、延链需求和趋势，结合园区运营方的资源能力优势，确定园区的细分产业定位和在该细分产业的产业链环节和产业生态角色定位。

2、多元化招商。由于小园区的招商能力较弱，可以联合起来推动政府统一、联合招商，形成协同合力。小园区还应充分利用各种产业招商资源，进行多元化产业招商，比如行业协会细分领域分会、产业联盟、面向园区所定位产业的产业招商机构、产业活动等。此外，与产业龙头企业合作，承接其产业生态伙伴入驻，也是一种不错的方式。

3、产业化服务。小园区的产业服务需要更多的借助外部力量。首先，可以紧密联系政府的产业公共服务，提出政策和扶持建议，辅助政府进行政策宣讲和落地、重点企业考察、举办政企交流沟通会等；其次，可以分别引入和管理各产业服务领域专业的第三方合作机构，为园区企业提供服务。在借助外部力量的同时，园区还可以根据自身能力状况自营特色服务。

4、专业化产品。根据所定位的产业细分领域、产业链环节和产业生态角色的需求，小园区应为目标客户量身定制研发、生产、仓储、办公、产业公共设施、公共服务设施、配套商住等功能载体，兼顾通用性和产业个性化，在硬件设施上形成差异化优势。

当下，产业园区的地产思维已经难以为继，尤其是小园区的规模和实力不足，如果仍然走“快周转、大而全”的地产开发老路，必然是前景堪忧。小园区应发挥“小船”优势，精准定位和招商，提升产品和服务的产业属性，规划、建设、招商、运营一体化推进，以精细化、差异化、产业化优势突破产业园区同质化、地产化所带来的的发展困境。